元金均等返済についてまとめ

住宅ローンを組む際に「元金（がんきん）均等返済にしたい」と考える人が増えてきました。月々の支払いが一定の元利（がんり）均等返済よりもお得、というのが理由のようです。

まずはどのくらい支払額に違いがあるのか比較してみましょう。

例えば、3000万円を金利3％、30年返済で借り入れた場合、元利均等返済だと利息の総額は約1553万円になります。 元金均等では約1354万円になります。元金均等のほうが、200万円ほど利息が少なくなるのです。

ただし、元金均等は、支払開始当初の返済負担が大きいという難点があります。 また、次第に減っていくとはいえ、元利均等返済した場合の返済額を下回るまでには、相当の年数がかかってしまいます。返済負担が大きい時期も長く続きます。

3000万円を金利3％、30年返済で借り入れた場合、元利均等の返済額を下回るのは154回目（12年10ヶ月後）になります。返済負担が重い時期が長引くため、返済が厳しくなることも考えられます。このような場合、元利均等返済にし、収入が多い時期に繰り上げ返済などを行なうことで利息負担を抑える方法が安心かもしれません。

これからの人生の拠点となるマイホーム。そこで暮らしながら長い返済期間のなかでどの時期に何が起こるか、あらかじめ想定しておくことは必須です。

もし教育費がかさむ時期などに、ちょうど返済額の負担が軽減される時期が来る場合などには、元金均等返済は大変有効だと言えますね。

住宅ローン金利の主要タイプの一つに、変動金利型があります。変動金利は、金利が下落傾向の場合や、借入期間が短期の場合にメリットが生かせます。

住宅ローンの変動金利タイプは、金融機関によりますが、一般的には年に2回、金利が見直されます。また基準となる金利が大幅に上昇した場合は、その都度、見直されることもあります。

金利が上がれば、返済額も増えるように思いますが、多くの金融機関では、変動金利型の返済額は5年間一定にしています。5年の間には、10回分の見直しが行なわれますが、5年間は金利が上がっても返済額は増えず、金利が下がっても返済額は減らないのです。また、返済額が増える場合でも以前の返済額の1.25倍までという制限を設けています。

金利が上がっても返済額が大幅には増えないなら安心でしょうか？返済額は同じ、というと得した気分になりますが、そんなことはないのです。返済額に占める利息と元金の割合を調整していくのです。金利があがると、返済額に占める利息の割合を増やし、元金の返済に回る額が減らされるのです。もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていた場合には、その全額を一括で返済することになるのが一般的です。

ここまで書いてきた、変動金利の5年ルールや返済額の1.25倍制限を設けているのは、元利均等返済において、です。元金均等返済においてはこの限りではありません。したがって、元金均等返済で変動金利タイプを取り入れると、金利の変動の影響をダイレクトに受けると言えます。

住宅ローンの返済方法で、元金均等返済が注目されています。どのような特徴の返済方式か、詳しくみていきましょう。

元金均等返済では、元金を均等割にした額と利息の合計を毎回の返済額とします。最初のうちは返済額が多く、元金の減りに比例して利息分が減るので、しだいに返済額が小さくなります。元金が均等に減るため元利均等返済と比較すると利息総額が少なくなります。このため、返済総額を抑えられるのがメリットとです。

一方で、当初の支払額を重視してローンを組む場合を考えてみましょう。例えば、毎月の支払額は当面10万円まで、といった制限を設けている場合、借りられる金額は元利均等返済よりも元金均等返済のほうが少なくなります。マイホームの購入予算にも響いてきます。このことはデメリットと言えますね。

元金均等返済は、支払開始当初の返済額が多く、その時期はしばらく続きます。例えば、共働きで、今はたくさん返せるけれど、途中で出産・育児などで、配偶者収入が見込めなくなった場合、安易に元金均等を選ぶと、返済負担が重い時期が長引くため、返済が厳しくなることも考えられます。このような場合、元利均等返済にし、収入が多い時期に繰り上げ返済などを行なうことで利息負担を抑える方法が安心かもしれません。

また、民間金融機関でも元金均等返済を利用できるところはありますが、全ての金融機関で取り扱っているわけではなく、元金均等返済にこだわると住宅ローンの選択肢を狭めることにもなります。

元金均等返済とは、元金を返済回数で割った額に利息額を加算して返済する方式です。利息部分は各月の元金残高をもとに計算します。

元金均等返済の利息計算方法は以下のとおりです。※1ヶ月は便宜上30日と設定

初回支払時

支払利息　＝　借入金額（元金）　×　実質年率（％）　÷　365日　×　30日

借入残高　＝　借入金額（元金）　－　毎月返済額

2回目以降

支払利息　＝　借入残高　×　実質年率（％）　÷　365日　×　30日

借入残高　＝　借入金額（元金）－毎月返済額

元金均等返済の金利と支払額をシュミレーションしてみましょう。

借入金額：30万円、実質年利：20.00％　、支払回数：12回（1年）の場合

・定額返済の元金部分は

30万円÷12回＝25,000円

■初回支払時　29,931円

・1回目支払分の利息部分

30万円×0.20（20％）÷365日×30日＝4,931円

（初回支払後の借入残高）

30万円－25,000円＝275,000円

■2回目支払時　29,520円

・2回目支払分の利息部分

275,000円×0.20（20％）÷365日×30日＝4,520円

（2回目支払後の借入残高）

275,000円－25,000円＝250,000円

計算すると、利息部分が減って月ごとの合計支払金額が減るのが分かります。

12回目支払分の利息　0　支払金額　25,000円で完済ということになります。1年間（12回）の利息支払額の合計は31,636円、支払額の合計は331,636円となります。

住宅ローン等のローンの返済方式には、一般的な定額払いの元利均等返済の他に、元金均等返済があります。どんな支払方式なのかみていきましょう。

元金均等返済は、毎回支払う「元金＝借りたお金」の部分が均等になる返済方法です。毎回の返済額は、元金部分（元金を返済回数で割った額）に、残高に対する利息額を上乗せして支払います。元利均等返済と比較して、返済総額が少なくなります。

毎回の支払金額を計算式で表すと、「支払金額　＝　元金÷返済回数　＋　借入残高×金利」となります。

支払が進んで借入残高が減っていくに従い利息額も減っていきますので、支払開始時の返済額が一番多く、将来の返済額は減少していきます。当初の支払額の負担が重くなりますが、元金部分の減り方は早くなります。

元利均等返済でも、繰上げ返済をしていけば、利息を減らすことは可能です。しかし、繰上げ返済をするたびに手数料がかかる場合もあります。繰上げ返済手数料については、金融機関によってまちまちです。

長期に渡って支払が続く住宅ローンでは、将来の支払も見越した設定が必要になってきます。子どもが小さい今のうちは多くの返済ができる、将来教育費がかかるので、返済額を減らしておきたい、といった場合に元金均等返済を選択することもあるようです。

住宅ローンのお話を金融機関の営業マンから一方的に話されるよりも、「元金均等返済」や「繰上げ返済手数料」といったキーワードを知っていたほうが、自分にあった住宅ローンを見つけられそうですね。